2019年接近尾聲，明智的房地產(chǎn)投資者們已經(jīng)開(kāi)始在尋找2020年最佳的投資地了。亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是吸引美國(guó)國(guó)內(nèi)外資本的住宅房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)，那么2020年的亞城房地產(chǎn)還會(huì)火熱依舊嗎?
2020年美國(guó)房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)城市
要了解2020年亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，重要的是研究亞特蘭大房地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)因素。
01人口趨勢(shì)
人口統(tǒng)計(jì)學(xué)是影響所有房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)和表現(xiàn)的最關(guān)鍵因素之一，在佐治亞州的首府也確實(shí)如此。雖然亞特蘭大市人口約為50萬(wàn)，但亞特蘭大都會(huì)區(qū)擁有約600萬(wàn)人，這使其成為2020年整個(gè)美國(guó)住房市場(chǎng)最大的地區(qū)之一。
普華永道的《房地產(chǎn)新興趨勢(shì)：美國(guó)和加拿大2020年》報(bào)告指出，人口將成為2020年亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，這一趨勢(shì)在其他南部最佳房地產(chǎn)投資地區(qū)如羅利/達(dá)勒姆(Durham)，納什維爾(Nashville)，夏洛特(Charlotte)和奧蘭多(Orlando)有明顯表示。實(shí)際上，亞特蘭大的人口也正在以全國(guó)最快的速度增長(zhǎng)。
02商業(yè)環(huán)境
開(kāi)展商業(yè)業(yè)務(wù)的法律環(huán)境總體上會(huì)影響某個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，尤其會(huì)影響其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。普華永道(PwC)稱，包括低成本和經(jīng)商稅收在內(nèi)的商業(yè)友好性，是支持2020年亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期增長(zhǎng)的第二重要因素。就房地產(chǎn)稅而言，佐治亞州的物業(yè)稅率較低，為0.9 %，而亞特蘭大的房地產(chǎn)稅也遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。
03經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)
亞特蘭大最初是由主要的國(guó)家資助鐵路興起的，但很快就變成了多元化的經(jīng)濟(jì)體。佐治亞州首府繼續(xù)保持其重要交通樞紐的地位，擁有全球客流量最高的機(jī)場(chǎng)——哈茨菲爾德-杰克遜國(guó)際機(jī)場(chǎng)。
除了運(yùn)輸和物流，其他主要行業(yè)還包括金融和保險(xiǎn)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)，醫(yī)療服務(wù)，科學(xué)，媒體，零售貿(mào)易，制造業(yè)和航空航天等。亞特蘭大是可口可樂(lè)公司，達(dá)美航空，UPS和AT&T Mobility等幾家主要公司總部的所在地。全美的世界500強(qiáng)企業(yè)的關(guān)注城市中，亞城艷壓群芳，在全美排名第三。
04旅游產(chǎn)業(yè)
旅游業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)重要驅(qū)動(dòng)力，尤其是在Airbnb這種短期租賃物業(yè)方面。亞特蘭大已經(jīng)具備了所有必要的因素，可以支持當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)。每年有超過(guò)5300萬(wàn)人次的游客來(lái)到亞城，這使其成為全美最受歡迎的旅游目的地之一。游客前來(lái)亞特蘭大及其周邊地區(qū)的眾多旅游景點(diǎn)，帶來(lái)的還有那里繁榮增長(zhǎng)的商機(jī)。從房地產(chǎn)投資者的角度來(lái)看，最終結(jié)果是對(duì)亞特蘭大Airbnb物業(yè)投資的需求很高，而且Airbnb的出租率將在全美排名處于領(lǐng)先地位。
在詳細(xì)介紹2020年亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)之前，讓我們看一下市場(chǎng)當(dāng)前的地位。
亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)2019年數(shù)據(jù)
房屋價(jià)格中位數(shù)：$ 430,100
每平方米單價(jià)：$ 241
上市房屋數(shù)：6,317
待售天數(shù)：69
租售比(Price to Rent Ratio)：17
即房屋購(gòu)買(mǎi)價(jià)格除以類(lèi)似房屋的年租金的比率
**以上數(shù)字是由Mashvisor的投資物業(yè)計(jì)算器提供的，基于大型房地產(chǎn)數(shù)據(jù)和租金組合
2020亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的趨勢(shì)
01亞特蘭大房地產(chǎn)價(jià)格將上漲
根據(jù)NeighborhoodScout的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，自2000年初以來(lái)，佐治亞州亞特蘭大的待售房屋價(jià)格已經(jīng)上漲了67%。該比率大大超過(guò)了喬治亞州房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均自然升值，大約是喬治亞州房地產(chǎn)市場(chǎng)的平均升值幅度。據(jù)多位專(zhuān)家稱，亞特蘭大房地產(chǎn)升值在2020年將達(dá)到2-3%，這意味著亞特蘭大待售房屋的價(jià)格漲幅將超過(guò)美國(guó)住房市場(chǎng)的平均水平。預(yù)計(jì)這種趨勢(shì)將持續(xù)到2020年以后，這將使亞特蘭大的房地產(chǎn)投資成為最佳的長(zhǎng)期房地產(chǎn)策略。
02房屋需求依舊強(qiáng)勁
盡管預(yù)計(jì)未來(lái)幾年亞特蘭大房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲，但負(fù)擔(dān)能力不會(huì)成為問(wèn)題。2019年，亞特蘭大待售房屋的中位數(shù)價(jià)格約為全國(guó)中位數(shù)水平的兩倍，但與美國(guó)其他最佳房地產(chǎn)投資地(例如達(dá)拉斯和芝加哥)的價(jià)格相當(dāng)。相反，預(yù)計(jì)佐治亞州亞特蘭大的房地產(chǎn)市場(chǎng)將享受良好，健康的自然升值。
03對(duì)亞特蘭大租賃物業(yè)的需求將增長(zhǎng)
預(yù)計(jì)到2020年，亞特蘭大傳統(tǒng)的投資物業(yè)(長(zhǎng)期租賃)和Airbnb物業(yè)(短期租賃)都將需求旺盛。僅在該市，就有超過(guò)30萬(wàn)名租戶，長(zhǎng)期以來(lái)，亞特蘭大長(zhǎng)期租賃的空置率將很低。2020年及以后，適中的價(jià)格與租金之比推動(dòng)了亞特蘭大住房市場(chǎng)中租房者的較高份額，因?yàn)橐话愣?，在這種情況下，租房比買(mǎi)房更具經(jīng)濟(jì)意義。此外，隨著佐治亞州的首都成為全國(guó)人口增長(zhǎng)最快的國(guó)家之一，這一數(shù)字將不斷上升。結(jié)合亞特蘭大整座城市積極的升值前景，這是又一賺錢(qián)的房地產(chǎn)投資策略。
同時(shí)，盡管亞特蘭大已經(jīng)吸引了大量游客，這種趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)在未來(lái)幾年內(nèi)持續(xù)上升。亞特蘭大Airbnb出租物業(yè)將受益于休閑游客和商務(wù)旅客的強(qiáng)勁需求。亞特蘭大的Airbnb投資策略將享有較高的Airbnb出租率，并且在投資回報(bào)率和現(xiàn)金回報(bào)率方面均高于平均投資回報(bào)率。
04亞特蘭大的Airbnb將合法
可以說(shuō)，2020年亞特蘭大房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的趨勢(shì)之一，可能是Airbnb的租金有望在亞城保持完全合法。與美國(guó)和全球其他頂級(jí)房地產(chǎn)投資地點(diǎn)不同，亞特蘭大沒(méi)有加入短期租賃行業(yè)的戰(zhàn)爭(zhēng)。預(yù)計(jì)2020年亞特蘭大Airbnb法律和法規(guī)不會(huì)有重大變化。Airbnb房東需要獲得酒店執(zhí)照和商業(yè)執(zhí)照，并必須向亞特蘭大市支付8%的酒店/汽車(chē)旅館稅和每晚5美元的費(fèi)用向佐治亞州收取的酒店/汽車(chē)旅館費(fèi)用，但這些稅款不會(huì)挑戰(zhàn)2020年亞特蘭大房地產(chǎn)投資的盈利能力。
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